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易铺网 ——高端对话三:中国建筑规划创新与和谐专场

    来源:  |  作者:  点击量:   2014-09-29

内容导读:高端对话三:中国建筑规划创新与和谐专场 下面有请北京白林设计公司总经理白林教授。   【白林】:我是白林。曾经当过五年兵,出国留学读了大学、硕士、博士、博士后,98年回国在清华大学做了两年的博士后,在北京交通大学做教授,曾经做过两年系主任。从我自己作...

高端对话三:中国建筑规划创新与和谐专场
 
下面有请北京白林设计公司总经理白林教授。 

  【白林】:我是白林。曾经当过五年兵,出国留学读了大学、硕士、博士、博士后,98年回国在清华大学做了两年的博士后,在北京交通大学做教授,曾经做过两年系主任。从我自己作为建筑师来讲需要实践,所以我自己成立了白林建筑设计事务所。因为在日本很多著名的建筑师都是以自己的名字命名事务所,负全责。所以我的事务所也是我负全责,争取做成顶级品牌。这是我们的目标。 

 【主持人】:实际上这是普遍的问题,我最近看了一个资料,有的城市小产权房屋占城市住房的40%。就像刚才刘会长说的,恐怕要从体制上彻底进行改革。请白林教授谈一谈大学教授办的设计公司和一般的设计公司有什么区别? 

  【白林】:这个问题提的特别好。我总想回答这个问题,其实我们做这个设计公司的时候,刚才我简单讲了一下,实际我们公司有三个清晰的目标,第一,要做出最好的建筑,就是有思想的建筑;第二,要发现和培养顶级人才。中国很大,人很多,还是需要发现和培养。中国确实有很多优秀的人才,因为中国人多。但是并没有出现大师级的人物,不得不说这是教育的遗憾。原来我当系主任为什么不干了?就是因为在教育理念上与学校有冲突。我自己做事务所本来是不承担教学,大家做设计的都知道,在设计当中要加入教学是很麻烦的;第三,对建筑设计作出理论性的贡献。最终要清晰地告诉大家这是理论上的贡献,我们在摸索也有一些想法,包括我们事务所招人都有特色,比如我们要求先做人,后做事再做建筑。我们招来的员工要写五千字的内容,写自己的认识,对社会的认识和对建筑的认识。我对所有的人都这样讲,有各种各样的公司,在国外比如有黑帮做的公司,带黑帮色彩。一般的公司带一般色彩,如果是教授的话做的公司一定有学者的色彩,这样才能拉动社会向前发展。在设计当中我们也是这样做的。
 
  【主持人】:谢谢。最后两分钟留给最知名的建筑学前辈,我所尊敬的老师。同济大学的陈秉钊教授。这个问题只能您来回答,国内知名建筑都是外国人设计的,为什么中国人做不出来?是机制问题?还是水平问题? 


高端对话三:中国建筑规划创新与和谐专场
 


  下一场对话是中国建筑规划创新与和谐专场,有请主持人高志先生。 

  【主持人】:下面有请对话嘉宾: 

  建设部原副部长 杨慎先生 
  中国城市经济学会副会长 中国房地产开发商协会副会长 刘维新先生 
  同济大学规划学院教授 博士生导师 陈秉钊教授 
  上海意格环境设计有限公司总裁 马晓伟先生 
  中国策划研究院院长 陈国庆先生 
  北京白林设计公司总经理 白林先生 
  上海方大设计公司 齐方先生 

  今天的话题是“中国建筑规划创新与和谐”,这个题目太大了。要换一换形式,估计在座的各位都认识了杨部长、陈总,是不是对这几位大家不是特别熟悉的嘉宾进行自我介绍。首先有请同济大学建筑规划学院教授陈秉钊教授自我教授。
 
  【陈秉钊】:其实我就是同济大学的教授。我曾经是同济大学建筑规划学院的院长,又是中国城市建筑规划专业指导委员会的主任和评估委员会主任。
 
  【主持人】:下面请马晓伟先生,上海意格环境设计公司总裁。 

  【马晓伟】:大家好,我是景观设计师,也是北京人,从事景观设计行业已经二十几年,在美国工作过十二年,现在回国七年时间,我们公司在上海和北京和美国的波士顿,谢谢大家! 

  【主持人】:下面有请上海方大设计公司齐方先生。
 
  【齐方】:我是上海方大建筑事务所的首席设计师。我们事务所长期从事国内房地产项目的设计,今天在这里跟大家交换心得。
 
  【主持人】:下面有请北京白林设计公司总经理白林教授。 

  【白林】:我是白林。曾经当过五年兵,出国留学读了大学、硕士、博士、博士后,98年回国在清华大学做了两年的博士后,在北京交通大学做教授,曾经做过两年系主任。从我自己作为建筑师来讲需要实践,所以我自己成立了白林建筑设计事务所。因为在日本很多著名的建筑师都是以自己的名字命名事务所,负全责。所以我的事务所也是我负全责,争取做成顶级品牌。这是我们的目标。 
  【主持人】:大家能看到,这组嘉宾的有机构成很有特点。像齐方先生是从美国留学回来的,马晓伟先生也是从美国留学回来的。白林教授是从日本留学回来的,我是从加拿大和美国留学回来的。杨部长、刘会长都是老革命,陈秉钊教授是搞城市规划和住宅建设、人居环境的超一流专家。这么强的阵容,今天那些帽子就不戴了,开门见山。刚才大家听了很多发言,很多开发商朋友可能在你们的项目中会遇到很多问题,比如这个项目怎么样跟城市的发展结合在一起,比如说小规划和城市大规划怎么结合?国家颁布了一系列新的政策、法令,比如说像小户型,比如像生态建筑,这里有各种各样的专家,是不是大家现在就开始提问?时间只有半个小时,也就是每个专家回答问题的时间是三到四分钟,一定要争取让他们抢答。谢谢各位! 

  【来光贤】:在节能减排的设计上有没有具体成熟的建议? 

  【主持人】:昨天听了马晓伟先生慷慨激昂的一番弘论我觉得很有感触。他把现在国外的一些先进办法,所谓先进办法其实都是常识,并不一定要用所谓的高科技,比如说像地表径流问题,水资源处理问题,是不是再给大家讲一讲?就讲特别具体的技术。谢谢。
 
  【马晓伟】:这个问题非常重要,也是需要开发商、消费者、设计公司和政府认真严肃对待的问题。如果我们采用任何节能减排的方法,如果这种方法可以带来立即的效应,任何开发商都是愿意接纳的。但是问题有一些节能减排做法不会马上见效益,或者开发商不是直接受益人,他会不会做?国外是靠法律的强制手段执行的,比如国外要求雨水在场地里面必须百分之百就地解决,而我们国家没有这样的法律,也就没有相应的材料供应商。国外做地下蓄水槽、渗漏池,是因为法律强制这样做。我们国家没有这样的做法,雨水都排到了城市地下水里面去。所以这是很大的问题,政府扮演着重要的角色。我准备了两分钟的发言。 

  一方面,现在的设计如果节能减排,应该首先从设计开始,设计应该从专业整合开始。也就是景观专业、规划专业、建设专业、市政专业应该整合起来做设计。但是我们的设计是现行来做,到最后才突然想起做园林景观设计。我们国家的园林景观是中国对世界文化的巨大贡献,这个贡献就是整合,我们看中国园林,是分不出哪一个是专业的,是一体化整合设计,而且上升到了精神层面。我们国家专业各自为政,管理单位是分专业而管理,设计出来的东西是现行设计,缺乏同步推进,同步考虑问题。到了园林景观需要做整体、和谐的时候,一切都已经定了,不能改了,和谐从何谈起?所以我认为节能减排、创造和谐的环境应该首先从设计的整体化和一体化考虑。强烈建议在座开发商推进设计的时候,不要一个专业做完之后再做下一个专业,应该做到所有的专业设计师,可以避免很多后续考虑不周,而且已经违法修改的内容。 

  第二个建议,希望大家形成相对固定的战略合作伙伴,每一个专业有三到四个、四到五个经常合作的单位,不要在选择设计单位上耗费无数的时间。在在座各位去拿地,动不动就几十个亿,一天的成本是多少?一天的利息就几十万。花一个月的时间选择设计单位,你浪费的时间成本是多大?是几百万,几千万。你花了三个月时间选择设计单位,只给它三个礼拜设计,这样能做出好设计来吗?开发商的操作非常重要。 

  我认为设计行业是智慧型的创意产业,我们的产业要改变经济发展模式,应该鼓励支持设计行业作为创意型、智慧型产业。为什么有国家的取配标准?就不应该给一个设计行业的设计服务制定取配标准,我们不是猪肉,作为设计师来讲,我们的成本在开发里面占有的比例是最小的,但是我们的重要性是最大的。希望大家善用设计,用好设计,从设计中获取最大的利益,为您的楼盘,为您的开发案,为我们的消费者和社会创造和谐,创造价值。谢谢大家! 

  【主持人】:我现在就决定我以后开发的房子全找马晓伟设计。有记者问设计公司的设计工作与开发商的利益如何更有效地接轨? 

  【齐方】:作为我们事务所来讲,就像马总讲的,我们事务所有非常固定的开发商团队与我们合作。这些团队也与我们事务所一起发展。从事务所的经济效益和企业的经济效益,以及社会效益各个层面来看,这些内容都是非常统一的。在跟业主沟通交流的过程当中,一方面注重每一个项目本身的市场盈利能力的同时,也非常注重作为建筑师本身应该有的社会责任感。对业主的项目从社会和政府的角度进行考虑。从某种意义上来讲,可能适度增加了单个项目的成本,但是从企业长远的角度和品牌发展角度来看,最终获益的还是整体合作团队。我们的设计作品在北京、上海、广东地区都拿到几十个国家级和地方级的设计大奖。我们都说我们事务所的风水非常好,其实也和我们的经营理念相关。我们的业主每一个项目都取得出乎意料的好效果。从设计师到开发商,到政府,到社会,这是多赢的事业,我们希望继续把它做好。 

  【主持人】:实际上这个问题提的确实很难回答。我想说两句,这个问题是要解决一个问题,就是你找设计师是干什么的?因为我发现在很大程度上开发商朋友对于设计师究竟能干什么并不是很清楚。所以花了很多钱,但是开发商往往在替设计师做事。设计师真正能帮你做什么?就是给你一个效果图吗?就是给你一个施工图吗?如果花了那么多设计费没有达到目的,花那么多钱干什么?在这个问题上能不能请陈总谈一谈,你是搞策划的大师,设计师和你的配合至关重要。其实在国外策划基本都是由事务所来做的,做的是资本运作。中国的策划行业是特有的。这一点我跟陈总有同样的看法。 

  【陈国庆】:我认为现在一个设计院和开发商合作,开发商要设计院给出承诺,你给我设计的房子可不可以卖掉?卖不掉怎么办?这是什么问题?我们在请设计院做设计的时候前期缺少一个东西,像我们拿到土地的时候政府有规划要点,比如容积率等等硬性指标。开发商请设计院做设计的时候应该提交设计要点,我们一般给开发商做的时候拿到政府的规划以后要进行完整认真的市场调研,比如这里的主力户型,这里人们需求怎样。其实在请设计院做方案以前一定要明确主题,像奥林匹克花园,营销的主题就是运动就在家门口,整个的设计方案要离不开运动两个字,离开了运动“运动就在家门口”还有意义吗?我作为专门负责营销策划的,我认为前期工作很重要。刚才我们在外面休息的时候跟几个同志聊天,我在河南洛阳做的项目,我跟老总说,我说现在你请设计院做方面太早了,现在请专业公司给你做完整的市场调研。我认为今天要做方案的设计、建筑设计,前期一定要做做市场调研。有的时候先天不足后天很难弥补。尤其是建筑,一旦建成了没有修改的余地。我想表达的是这个观念,谢谢。 

  【主持人】:这个问题是2000年与下面的开发至今,您说是战略合作伙伴,从去年到今天的房价翻了几番,而您的战略合作伙伴考虑了您的发展了吗?您的设计费翻了几番? 

  【齐方】:这样一种战略伙伴关系,实际上我们与这个开发商一起合作了十个项目。从房价的角度来讲,他们的利润在明显增加。但是从设计事务所的效益来讲,一方面我们有非常稳定的收入来源,这对事务所非常关键。另外,我们要以平和的心态来看待不同行业类型应该取得的合理效益。因为开发商虽然在房价的快速增长过程当中获得了很多的效益,但是我们也要意识到巨大的投资背后有巨大的风险。作为事务所我们也有大量的人力和体力投入,我们毕竟是本着质量、信誉、服务的精神为开发商出谋划策,而且我们拿的是服务业的发票。在设计收费增加的同时,我们也以平和的心态看待房地产企业所取得的效益,也是我们非常希望看到的。
 
  【主持人】:这个回答你们满意吗?下面一个问题,这个问题很有意思。2001年到现在,我倒没有这么算过,我们也有从1996年就跟我合作的开发商,我跟大家说从2001年到现在宝佳国际在中国的市场翻了五倍,还是有收获。这个问题提给杨部长,千年规划,百年住宅,请问您如何面对领导经常修改规划,说了不算的问题? 

  【杨慎】:这个问题非常好,也非常重要。回答这个问题,我认为现在到了时候了。十七大讲了四个字最突出,第一是民生,第二是民主。发展关注民生,这是政府的主要责任。第二,实现民主是我们逐步建立的过程。只有实现了民主,现在的这个问题才能解决。老百姓说了算,不是官员说了算。 

  【主持人】:下面一个问题,估计得请刘会长回答。地方政府规划部门对住宅容积率的控制和节约土地的利益与矛盾该怎么解决?
 
  【刘维新】:土地问题直接涉及到地方政府的利益问题。一方面涉及到分税制,就是中央财政和地方财政怎么解决。我在温哥华呆过一段时间,温哥华政府一半的收入来自物业税,甚至马路上的停车税都占市政府收入的3%,我们国家地方政府的收入主要来自土地出让金,占财政收入的50%以上。如果不从体制、机制上解决这个问题,不从利益分配上调整,如果只靠24号文件,恐怕地方不一定执行。征地农民有意见,只给他们很少的土地补偿金。这就涉及到土地制度改革和税费体系改革的问题。
 
  【主持人】:实际上这是普遍的问题,我最近看了一个资料,有的城市小产权房屋占城市住房的40%。就像刚才刘会长说的,恐怕要从体制上彻底进行改革。请白林教授谈一谈大学教授办的设计公司和一般的设计公司有什么区别? 

  【白林】:这个问题提的特别好。我总想回答这个问题,其实我们做这个设计公司的时候,刚才我简单讲了一下,实际我们公司有三个清晰的目标,第一,要做出最好的建筑,就是有思想的建筑;第二,要发现和培养顶级人才。中国很大,人很多,还是需要发现和培养。中国确实有很多优秀的人才,因为中国人多。但是并没有出现大师级的人物,不得不说这是教育的遗憾。原来我当系主任为什么不干了?就是因为在教育理念上与学校有冲突。我自己做事务所本来是不承担教学,大家做设计的都知道,在设计当中要加入教学是很麻烦的;第三,对建筑设计作出理论性的贡献。最终要清晰地告诉大家这是理论上的贡献,我们在摸索也有一些想法,包括我们事务所招人都有特色,比如我们要求先做人,后做事再做建筑。我们招来的员工要写五千字的内容,写自己的认识,对社会的认识和对建筑的认识。我对所有的人都这样讲,有各种各样的公司,在国外比如有黑帮做的公司,带黑帮色彩。一般的公司带一般色彩,如果是教授的话做的公司一定有学者的色彩,这样才能拉动社会向前发展。在设计当中我们也是这样做的。
 
  【主持人】:谢谢。最后两分钟留给最知名的建筑学前辈,我所尊敬的老师。同济大学的陈秉钊教授。这个问题只能您来回答,国内知名建筑都是外国人设计的,为什么中国人做不出来?是机制问题?还是水平问题? 

  【陈秉钊】:很抱歉,尽管我在建筑规划学院,我主要从事的工作是规划,建筑也有所涉及。国外很多单位进入中国的建筑市场这是开放的结果,是好事。可能某种情况下,有一些领导在某种程度上过于崇拜国外的设计。所以有一些项目必须国际招标,把中国的单位排斥在招标范围之外,我觉得这不正常的,应该提供公平竞争的机会,让国内的建筑单位有机会参与竞争,这才是正常的。我觉得在座各位可能只有我一个人从事城市规划,所以没有提我这方面的问题。我倒是觉得借这个机会给房地产同行们做一点沟通,我觉得这一点很重要。我们搞城市规划的人非常苦恼,政府要发展,要地,希望城市规划的时候把土地规划的大一点。可是我们国家有指标,一个人的城市建设用地就是一百平方米,五十万人口就是五十平方公里。我们绞尽脑汁想什么理由可以放大一点?封顶也不过每个人一百,大不起来。结果市长就要把人口规模做大一点,如果不是五十万,是七十万的人口土地就多了。可是我们怎么算也不能从五十万到七十万。现在中国城市土地控制越来越紧,我参加苏州的战略研究,苏州按照前几年的发展速度,苏州可用地顶多维持五年。上个月我参加深圳的土地利用规划,深圳土地利用规划按照这几年的发展速度,顶多维持五年,而且已经透支了214平方公里,今后城市土地肯定越来越紧,这就涉及大开发公司房地产的问题,住宅是大部分,一百平平方米当中大约30平方米是搞住宅的。可是现在很多开发商总是希望把房子做大。我印象很深,上一次在三亚有一个开发商在会上说70%要90平米以下,我设计的时候就把两套90平方米同一设计,两套卖出去90,买到以后把墙打开就是180。我们的开发商这样动脑筋钻政治的控制,中国的土地维持不了多少年。去长沙一个开发商家里,他的房子是800平方米,只有四个人。他说我周末姐夫、姐姐、外甥都来,十三个人,人均61平方米。你这个楼盘肯定是最大的,他说我的楼盘最大的是1700,老二是1500,这些大房子谁来住?如果我们的开发商是这样开发豪宅,一个房子占几亩地,中国人均只有1.3亩地,一个富人就占了几亩地,中国还要不要吃饭?所以中央的政策很清楚,希望广大的房地产开发商要从国家的利益,也从企业的利益出发,要赚钱,但是要赚良心钱,要有民族责任。 

  【主持人】:谢谢各位嘉宾。有请下面几位嘉宾上台: 

  香港内地经贸协会专业委员会主席,香港信和集团物业管理部的冯国雄先生 

  昨天的物业论坛之后很多朋友提出一些问题,第一个问题提给从香港赶来的有些业主在家中会出现物品丢失现象,在香港是怎么处理的? 

  【冯国雄】:刚才主持人问的这个问题是,经常碰到很多朋友在内地做物业管理,在小区里面业主的东西被偷了,在香港的处理方法是怎么样?物业管理公司会不会被起诉?在香港的做法是不一样的,主要是按照《产权法》处理这些问题。法律要求是这样,如果业主在家里的财产被偷,要证明物业管理公司有三个原因:第一,要证明物业管理公司有疏忽;第二,要证明物业管理公司跟业主有关系;第三,要证明业主有损失。如果要物业公司进行赔偿,要证明这三点,缺少一个都不行。第一个元素,物业公司有没有疏忽是很难证明的。如果物业公司在小区的保安方面采取了一些措施,比如在大门进口的时候有门禁系统,有保安在巡逻。如果物业公司能证明,这样业主很难在法院证明物业公司有疏忽。第二个元素,业主要证明物业公司跟他有关系,这是比较容易证明的。因为物业管理公司肯定对业主有照顾、保护、管理的责任。第三个元素,要证明自己有损失,如果家里的财物被偷肯定可以证明。如果第一个元素不能证明,法院不会要求物业公司赔偿。香港是按照这个方法去做。
 
  【主持人】:下面有一个问题,现在在房地产市场有很多矛盾,比如开发商和业主的矛盾,开发商和物业的矛盾,业主和物业的矛盾,最终的焦点都在物业身上。这种问题能够怎么样解决?这个问题留给杨部长。
 
  【杨慎】:根本问题要通过立法来解决。现在自上而下政企不分的体制,小区在某种程度上是政府,企业是企业,政府、企业、社会三种组织在一起任何问题都解决不了,问题是在法律上没有严格的区分,没有规定。只有法律上规范,这个问题才能解决,这是唯一出路。 

  【主持人】:有人提现在保安的问题也比较突出,保安应该是保护业主的安全,现在往往见注报端的是引狼入室。下面请来自香港的袁先生来解释香港是怎么处理这个问题的?
 
  【袁先生】:香港的法律是这样,所有从事保安工作的人都要有个人牌照,起码要进行16个小时的培训课程,然后进行考试。个人考试通过以后到警察部门登记,登记时还要调查这个人从前有没有犯罪,如果有犯罪纪录不会批准保安牌照。如果拿下保安牌照要交费。这个保安才可以申请在香港做保安工作。这个保安牌的有效期是五年,五年之后要重新申请。香港很清楚保安有没有牌照,香港的警察可以到物业进行巡逻,他可以询问一个保安有没有保安证。对保安行业的监管工作可以起到规范作用。在内地未来可以向这个方向发展,保安行业和物业管理要进行接轨。保安这个行业在美国、英国是大学里面的本科课程,不是很简单,因为保安里面也有很多专业。不要把保安看成是不重要的行业,对行业要专业化发展,在专科的大学里面进行规范化,提升整个行业的专业水平。谢谢。 

  【主持人】:现在大陆实行小区物业管理的费用比较高,台湾可能是业主自己来管理,可能费用会低很多?您对这个问题怎么看,它在大陆会不会实行? 

  【黄安永】:很高兴来参加这个论坛。这个问题也涉及到新一代领导人构建和谐社会的重要性。应该看一看《物权法》,已经明确提出购买业主的主导权在他那里,他可以实行自主管理,也可以请专业公司进行管理,也可以委托有职业资质的个人进行方案策划管理。这是《物权法》给所有购房者的权利。至于出现的矛盾,其他我们国家的法律已经很完备了,我们有《物业管理条例》,有《物权法》的帮助,房地产商不能再侵犯业主的权利,比如绿地、车库等等问题。关键是要系统的策划,不要把物业管理当做简单的工作。我昨天在讲课当中有一句话,物业管理在房地产的竞争时期起到意想不到的创品牌、提高服务质量的问题。以服务竞争为前提,物业就起到这个作用。好多开发商,忽略了前面,仅仅是以成立公司来代表物业是不行的,还要更多地理顺关系,这样品牌才有更好的体现,包括大家熟知的国内的万科为什么有良好的物业。以及刚才两位来自香港的朋友也提到这个问题。愿地产商和物业有良好的互动,有良好的结果,有好的品牌。谢谢大家!
 
  【主持人】:最近媒体对物业的曝光情况很多,想问一问刘会长对这个问题的看法。
 
  【刘维新】:我同意黄教授提的问题,现在《物权法》出台以后为物业管理奠定了深厚的基础。现在中国的物业管理公司就是物业公司大部分是房地产公司派生出来的,物权法规定业主有权自己成立、自己选择物业公司。现在物业公司的发展趋势是要在业主当中取得信任。现在矛盾比较突出关键是服务质量不够,各有各的想法。业主是从过去的福利制来考虑,不愿意交税。另外物业公司服务部到位是矛盾的焦点。《物权法》出台以后会逐步解决这个问题。 

  【主持人】:下面一个问题问陈院长,现在做营销的时候都是先营销把房子卖出去,老百姓住进去以后会发现有很多的问题,物业的问题才体现出来。陈会长怎么看待这个问题?能不能把物业管理作为营销开始了前端进行? 

  【陈国庆】:我讲两点。第一,物业管理市场处在承前启后的过程当中,中国的物业管理发展比较快,从1997年到现在为止也不过十年的时间。现在已经有《物权法》作为参照的范本,但是我认为这远远不够。其实从2000年初期开始,深圳很多物业管理专家起草《物业管理法》,但是到今天为止没有出,大家多少有一些遗憾。我认为物业管理要做好一定有行业比较权威的法律作为指导。我希望《中华人民共和国物业管理法》早一点出台,这样我们的行业才能健全。
 
  第二,昨天在物业管理的峰会上讲课的时候谈到,现在做营销的人一定要把物业管理放在最前端。我们都知道物业管理是售后服务体系,但是这是过去,在中国房地产市场发展到今天的时候,我们应该把物业管理作为售服务。打造中国房地产地产营销的品牌通道,最近报纸在报道中介行业纷纷倒闭,为什么?中介公司没有办法生存。现在很多中介经纪公司还是老一套。今天,要想把房屋中介行业做好,可以把房子卖好,一定要给所有的物业导入一套比较先进的售后服务体系,也就是物业管理体系要放在前面。万科的房子为什么卖得那么好?可以实现400亿的利润?毫无疑问万科不是物业做得好,我认为很多的物业公司可以超过它,而是它的物业管理是一流的。两者之间进行相加可以得到很好的利益。在这里呼吁,所有的中介代理公司要学一学物业管理。昨天黑龙江的一个物业公司的老总带了一批人来这里听课,如果这种公司可以中介公司对接的话市场可以做得很好。谢谢大家。 

  【主持人】:物业管理公司的代表赵总也在这里,现在什么都涨价,房价也涨,物价涨,物业管理费不涨,现在提到安居房、平价房的管理费只有4.5,很多物业管理公司处亏损的边缘,物业管理公司应该怎么生存?
 
  【赵昀】:我觉得做物业应该有所为,有落不为。现在新的《劳动合同法》出台,所有的员工都必须买社保,社保是按照社会平均工资来买。物业管理不管怎么说还是劳动密集型行业。我们曾经初步计算了,在2008年物业管理的人力成本将上升30-35%。面对这种情况,怎么办?要分内外两块。第一,做事情是靠人做,最关键的是组织结构好不好。组织结构必须是简约的。我曾经做过三个上市公司,我去了时候营业面积不过五十个平方米,居然有十四个部门,做什么事情都很难,每一个部门都要批一下,这样人力成本和行政成本肯定高,这种成本不是直接用于生产和服务的,可以剔除掉。第二个非常关键的,就是服务流程必须有效。我刚才跟高总说做设计师要关注很多内容,实际做物业管理服务也是设计。我跟很多开发商沟通的时候他们让我做物业管理方案,我跟他们要实际调查,我说我都不知道为谁服务,怎么制定出有效的服务流程?说很难听的话安居房和廉租房,很有可能不需要推出家政服务。如果设计家政服务的话,肯定会增加无效的人力成本。所以说流程要设计的是有效的。第三,也是物业管理经常产生的误区,员工应该是稳定而且是熟练的。现在新的《劳动合同法》出台以后,连续签两次合同就是无固定期限合同。这种情况下,如果员工不熟练,员工总是在流动,对公司影响非常大。根据国际上服务性行业的规范,服务行业的员工年流动量不能超过6%。现在很多物业管理公司也年度计划时末位淘汰每年达到10%,对外部来说,其实我们是做服务自人员,我们不能强制性让顾客消费。应该有一种意识去引导顾客消费或者是引导顾客的生活,这样就能把市场区分成高端和低端。所有的企业要有所为,有所不为,市场占有应该是有效的,而不是盲目的占有。因为市场是历练出来的,如果这个价钱没人做,谁都不做,市场价位自然会提高了。所以我们说对于人力成本的控制,不单纯是要克扣员工,也不能单纯地向业主收取管理费,要内外兼收。这是我要的。
 
  【主持人】:最后一个问题给高志先生,您对北京市区和郊区的住宅设计怎么看?今后的发展方向如何? 

  【高志】:我觉得物业管理就三句话,第一句话说的难听,大家不要介意,屁股擦干净了” 了吗?物业管理为什么出现这么多问题?是因为开发商朋友做完了项目,业主入住以后,这个项目还有太多的工程问题没有解决。要找职业的公司谁去“擦屁股”? 

  第二句话,挣钱了吗?我在美国和加拿大住了很多年,我们住的那个地方一百多个国家就三个物业公司的人管理,这个人挣多少钱?一个月四千美金。远远高于一般的蓝领,我们一个物业管理公司的人挣多少钱?八百块钱,连抽烟都不够。刚才这位先生讲要提高人员素质,这是对的。
 
  第三,设计。物业管理是建设在设计平台的基础上,在做这个楼的时候有没有提供后勤通道和垃圾处理设备,有没有提供垃圾间、有没有提供中水处理系统?如果有专门的值班室就不用住酒店,也可以降低成本。这是非常系统的问题。 

  屁股擦干净了吗?挣钱了吗?设计了吗?解决了这三个问题才能解决态度问题。
 
  郊区化发展是所有国际大城市都面临的问题,这不单是北京。看看东京、巴黎、纽约,都如此。郊区化是必然的趋势,没有办法阻挡。中国有世界上最多的人,中国未来的发展肯定是向墨西哥、巴西一样走同样的路子。我总是说不要总和美国比,就看巴黎、墨西哥这金砖四国,在早期工业革命的时候,资本积累残酷的时候,唯一的路子就是恶化大城市的环境,拼命向大城市涌入,挤到一定程度,西方国家已经开始疏散中心城区人口。在有资金长期支持的情况下,如果现在谁能够在城市郊区有意识地做这种复合社区,将来谁将得天下。大城市的市中心,在国外早就是空心化了。美国搞新都市主义也是为了把有钱人留在城里。我觉得郊区的附近是有前途的,前途是有很好的盈利体系。如果有这方面的问题愿意跟我讨论,我欢迎。谢谢各位!
 
  【主持人】:由于时间的关系,今天上午的中国房地产年会暨中国品牌地产商务节高端对话只能就此结束。下次再会!感谢各位!

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